מיסוי מקרקעין

בישראל ישנם מספר חוקים אשר אמורים לא רק להגן על האזרח ועל נכסיו השונים, אלא גם חוקים אשר יהיו מותאמים עבור ההתפתחות שבענף הבנייה, לסגנון חדש של עסקאות חדשות ובעיקר בכדי להשיב את אותם כספים בכדי לשמור על פיתוח הערים והקרקעות הציבוריות. על כן בכל מה שקשור לחוקי מיסוי מקרקעין, מדובר במס שבח אשר מוטל על אדם המוכר את זכויותיו בנכס בבעלותו ועל אלו הרוכשים דירה או מבצעים פעולה באיגוד המקרקעין אשר יחוייבו במס רכישה.
החוק מתייחס בצורה די רחבה לעסקאות נדל''ן שונות, כאשר הגדרת ''מקרקעין'' נעה בין בתים, מבנים המחוברים לקרקע או זכויות מקרקעין כמו בעלות על שטח על חכירה של שטח כזה או אחר מעל לעשרים וחמש שנים. כמו כן החוק, כאמור, מתייחס לשני סוגי מיסים, הראשון בהם הוא מס שבח, והשני הוא מס רכישה כאשר כל אחד מהסעיפים והתקנות הללו מתייחסים לא רק לתועלת הכלכלית מהמכירה של הנכס או המבנה אלא גם מאפשרויות הרווח/הפסד.

מה ההבדלים?

על פי חוק, מס שבח מקרקעין מוטל על עלייה בשווי הנכס לשם דוגמא במידה ונקנתה דירה בשנת 2005 ושוויה היה כ-3 מיליון שקלים וב-2021 בעלי הדירה מבקשים למכור את הדירה ששוויה באותה השנה הגיע לכ-3.8 מיליון שקלים, המס יחול אך על שבע השנים לאחר שנת 2014 היות והתקופה אשר קדמה ל- 1.1.2014 פטורה ממס שבח. זאת אומרת שהרווח שנוצר מהדירה עומד על כשמונה מאות אלף שקלים, אך יחושב במס ליניארי מיטיב ובפטור מלא כאמור לתקופה שעד ל1.1.2014.
בכל מה שקשור למס רכישה, חשוב לדעת כי מס זה מתבצע בצורה מדורגת ועליו משפיעים שווי הדירה לצד כמות הדירות של הרוכש. מס זה נחשב למס פרוגרסיבי, הנחשב גם למס מדורג וכך למשל כאשר נרכשה דירה יחידה בעלות של מתחת ל-1,919,155 מיליון שקלים הרוכש יהנה מפטור מלא ממס. אך כאשר רכישת נכס חדשה תהיה בשווי גבוה משל 1,919,155 מיליון שקלים, המס יהיה הדרגתי. כך למשל הפרש שבין 1,919,155 ל-2,276,360 מיליון שקלים יעמוד על כ-3.5% והחל מ2,276,360 מיליון עד ל- 5,872,725 הוא יעלה עד 5% ויטפס עד ל 8% מ- 5,872,725 ועד ל 19,575,755 ו-10% ברכישת דירה מעל ל- 19,575,755 מיליון שקלים. עוד הבדל חשוב בין היטל השבחה למס שבח, הוא עבור מי התשלום מיועד; כאשר מס שבח משולם לרשות המיסים ואילו היטל השבחה משולם למועצה/וועדה המקומית.

הגדרות ופטורים

לצד עלויות תשלומי מס הרכישה ושבח, חשוב לדעת כי ישנם כמה הגדרות שונות אשר ישפיעו לא מעט על עלויותיהם של תשלומי המס. עם זאת חלק לא קטן מהמקרים, ידרשו לא רק חישוב מהיר דרך מקור מידע כזה או אחר אלא יהיו זקוקים גם לשירותיו של עורך דין מקרקעין נדל'ן שיוכל לבצע סדר בין הפטורים המיועדים לרוכש הדירה או למוכר.
עם זאת מס רכישה אינו חל על דירת יחיד, שכן הגדרה שכזו נעה בין דירות שהתקבלו בירושה, דירת מגורים המשמשת לשכירות מוגנת ובמקרה של מסירת דירה בין 18 עד 12 חודשים. בכל מה שקשור להיטל השבחה הפטורים הניתנים במקרים שכאלו, עלויות ההיטל יתקזזו עם הוצאות שונות. אלמנט נוסף הוא הניכויים המותרים ממס השבח כגון עלויות שיפוצים כמו אדריכל, מס רכישה, שכר טרחה לעורך דין מקרקעין נדל''ן, ריביות ועוד.
בכל מה שקשור למס רכישה הפטורים שיינתנו נעים על פני מספר מצבים שונים, הראשון מבניהם יהיה העברה של הנכס ללא תמורה בין בני משפחה החל מצאצאים ועד לאחים ואחיות כשמדובר בדירת הירושה. עם זאת בעליה החדשים של הדירה במקרה של העברה בין קרובים, תכלול גם תקופת צינון בה לא ניתן יהיה למכור את הדירה. כמו כן רכישה של נכס על ידי עולה חדש או על ידי אדם המוכר כנכה, תעניק סוגים שונים של פטור החל מתשלום מס רכישה נמוך ועד שווי נכס של עד כ-2.5 מיליון שקלים. כמו כן העברת דירה בין בני זוג במסגרת הליך גירושים או במסגרת זוגית כזו או אחרת, לא תכלול מס.

משרד עורך דין מקרקעין מנוסה והגון

אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין רציני, ותיק והוגן, פנו אל עורך הדין דרור אוסטפלד ותקבלו מענה לצרכיכם. למשרדנו ניסיון של יותר מ- 15 בתחום דיני המקרקעין, ובדגש על עסקאות מכר ורכישת דירות בהן רכשנו מומחיות רבה. ביכולתנו לספק פתרונות נכונים, יצירתיים ומדויקים התפורים לכל עסקת מקרקעין, וזאת בהקפדה על יחסי אנוש מצוינים ועל מחירים נוחים במיוחד.

כמה מילים על חשיבות עורך הדין

פעולות ועסקאות במקרקעין הן לרוב משמעותיות ומורכבות מכמה בחינות. ראשית, בדרך כלל עסקאות כאלו כרוכות בסכומי כסף נכבדים של מאות אלפים ולרוב מיליוני שקלים, כך שיש לפעול בהן בזהירות הראויה ובאופן מושכל. שנית, לא פעם מעורבים בעסקאות גורמים נוספים מלבד הקונה והמוכר, או המשכיר והשוכר, כגון רשות מקרקעי ישראל, הרשות המקומית, רשם המקרקעין ועוד. יתרה מכך, בין שני הצדדים המעורבים בעסקה קיים לעיתים ניגוד אינטרסים מובנה, כאשר מלבד משא ומתן באשר לשווי העסקה כל אחד גם רוצה להבטיח ככל הניתן את זכויותיו ולהקטין את חובותיו. על כן, אין לבצע עסקאות ופעולות ללא ליווי של עורכי דין מקרקעין.
למעשה, עורך הדין מלווה את העסקה או הפעולה לכל אורך שלביה. כך למשל, הוא בוחן דרך הגורמים הרלוונטיים את רישום הבעלות על הנכס, זכויות של צדדים אחרים בו, שעבודים והערות אזהרה, וכל היבט משפטי אחר העלול לפגום בזכויות של הקונה. כמו כן, עורך הדין בונה את החוזה כך שישמור על האינטרסים של לקוחו, למשל הצהרה של הקונה בדבר רצונו לקנות את הנכס במצבו הנוכחי, הצהרה של המוכר שהזכויות שלו מלאות ונקיות, כיצד מעבירים את התמורה הכספית לפי התקדמות העסקה ותאריכים, רישום הערת אזהרה לטובת הקונה, קביעת מועד מסירה, מצבים ותגובות למקרים של הפרת חוזה, הצהרה של המוכר על תקינות הנכס, ועוד.
גם לאחר החתימה על ההסכם, עורך הדין ממשיך ללוות את הפעולות המתחייבות ממנו, לרבות העברת הכספים של הקונה לחשבון נאמנות, העברת המסמכים והזכויות על הנכס למוכר, ולבסוף העברת הכספים במלואם אל המוכר