בשעה טובה, הגעתם אל פרויקט דיור שנראה טוב, לפחות "על הנייר", ושעומד בדרישות הבסיסיות שלכם מבחינת מפרט הדירה, אזור המגורים וכמובן גם מסגרת התקציב. כעת, כל מה שנותר לעשות הוא לחתום על חוזה המכר ולצאת לדרך, נכון? האמת היא שהדברים יותר מורכבים, ושחוזה המכר שהציעו לכם לחתום עליו לא באמת משקף ושומר על האינטרסים שלכם.
זאת מכיוון שמדובר בסכום הגבוה ביותר שתוציאו בחייכם הפרטיים, בחוזה מורכב מבחינה משפטית, ובסופו של דבר בדירה שאמורה לשמש את המשפחה לשנים רבות – חשוב לפנות לעורך דין מטעמכם שיעבור על ההסכם בשבע עיניים, ייצג אתכם מול עורכי הדין של הקבלן, ויביא במידת הצורך לשינויים חשובים לטובתכם, המבטיחים תמורה מלאה לכספכם.
למה לשים לב לפני רכישת דירה חדשה?
בעת חיפוש אחר דירה חדשה מקבלן רובנו ככל הנראה ''נפספס'' לא מעט סעיפים ונתונים, כאלו אשר עלולים להשפיע על מחירן של הדירות בצורה דרסטית. כך למשל מחירן של דירות חדשות המתפרסמות על ידי קבלנים, יהיו במרבית הפעמים דירות המוגדרות כדירות ''סטנדרט'' ורובנו נמצא עצמנו מוסיפים מגוון משתנים אל המפרט הטכני החל מכלים סניטריים ועד לסוג השלבים במרפסת. כמו כן חשוב לדעת כי רכישה של דירה חדשה מקבלן, במרבית המקרים תיארך בממוצע כ-27 חודשים מיום חתימת החוזה ועד לקבלת הדירה.
לכן אם כבר מצאנו דירה חדשה מקבלן, חשוב שלא לרוץ קדימה (מדי) בכל הקשור לפנטזיה איך נרגיש עם כוס הקפה במרפסת החדשה שלנו אלא נעשה שיעורי בית אשר יוכלו להוזיל את העלויות ובעיקר בכדי לקבל החלטות נכונות לנו ולא רק לאנשי השיווק של הקבלן. יחד עם זאת מרבית הקבלנים גם יציעו דרכי מימון שונות כמו הלוואות הניתנות דרך הקבלן ועוד פתרונות מימון אחרים, בשל כך חשוב לא רק להיוועץ עם עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ומכיר לעומק עסקאות כאלו אלא גם להכיר אילו פתרונות מימון יכולים להתאים לנו.
בחירת עורך דין בקניית דירה מקבלן
המחשבה הראשונית של מרבית רוכשי הדירות היא ששימוש בשירותיו של עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין, תגיע בעיקר בשלבים ''מתקדמים'' יותר. אבל מחשבה זו הינה טעות יסודית של מרבית הלקוחות, שכן חיפוש אחר עורך דין אמור להתבצע הרבה לפני החתימה על החוזה ויש כאלו שיטענו אפילו לפני מציאת הדירה. עם זאת קיימים בישראל מעל לארבעת אלפים עורכי דין העוסקים בתחום הנדל''ן, לכן חיפוש ובחירה של איש מקצוע שכזה עלולה להיות מורכבת עבור רבים מרוכשי הדירות.
ובשל מורכבות שבחיפוש אחר עורך דין, מומלץ בראש ובראשונה לקבל חוות דעת ממכרים אשר יוכלו להעניק לנו חוות דעת אמיתית וכנה בנוגע לטיבו של עורך הדין. מאידך מומלץ גם לשוטט מעט באינדקסים וקבוצות פייסבוק ייעודיות לחיפוש אחר עורכי דין, שם ניתן יהיה גם לקבל חוות דעת לא פחות אמינות, להתאים את עורך הדין לאזור הרלוונטי עבורנו ולהנות ממבחר עצום של עורכי דין.
יחד עם כל אלו בעת החיפוש חשוב לוודא כי עורך הדין המבוקש אכן עונה על מספר פרמטרים, הראשון מבינהם יהיה כמובן התמחות עורך הדין בדיני מקרקעין. התמחות זו במיוחד בעבור עסקאות של רכישת דירה דרך קבלן, תדרוש גם ניסיון מוכח של שנים בתחום ועורך דין אשר חי ונושם דיני מקרקעין ובקיא בערכאות שונות. ידע שכזה יכלול כמובן בקיאות בכל הקשור לתשלומי מס, יכולת מעולה של משא ומתן אשר יעניקו לרוכשי הדירה נקודת פתיחה טובה אל מול הקבלן.
ולצד כל אלו חשוב גם להכיר בפרמטרים יותר אנושיים שהם כמובן זמינות מלאה של עורך הדין, שכן הליך רכישת דירה מקבלן לא רק כולל בתוכו חוזים ארוכים (לעיתים יותר מחמישים עמודים) אלא כולל בתוכו שלבים שונים כמו הסדרת מסמכי משכנתא, העברת תשלומים ועוד שלבים נוספים. על כן זמינותו של עורך הדין בכל שלב שכזה עשויה להיות קריטית, כאשר פרמטר נוסף מתייחס ליכולת הקשבה והכימיה בנינו לבין עורך הדין. כמו שציינו לעיל הליך הרכישה מורכב מלא מעט עמודים עליהם נצטרך לחתום ופעולות אחרות כמו איגוד מסמכים, בשל כך חשוב שתתקיים כימיה טובה ונעימה. שכן בעסקאות כאלו עלולות להתעורר מספר לא מבוטל של שאלות, לשם כך חשוב לבחור עורך דין זמין שיוכל לענות על כל שאלה בצורה עניינית ונעימה.
קניית דירה מקבלן-אילו בדיקות מבצע עורך הדין?
לאחר בחירה ומציאה של עורך דין וגם של דירה חדשה מקבלן, חשוב לדעת כי קבלת ייעוץ ושירותים מעורך הדין תתחיל כמו שציינו הרבה לפני החתימה על חוזה והיא תכלול את הבדיקות אשר יבוצעו על ידו:
- תכנון
עבור מי שאינו מגיע מתחום הבנייה והנדל''ן עוד עלול לשלם מחיר כבד בכל הקשור לתכנון ובנייה של דירות חדשות, בשל כך עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין יבצע בדיקה נרחבת האם תוכנית יידוע הקרקע תואמת לשימוש ולבנייה הנעשית על ידי הקבלן והאם היא אכן תואמת את הנעשה בשטח. במידה והבית שנבקש לרכוש מידיו של הקבלן כבר מוכן, תתבצע בדיקה בכל הקשור לטופסי אכלוס ולרבות טופס 4. חשוב להכיר כי אי התאמה בין תוכניות הבנייה או אי הימצאות של טופסי אכלוס, עלולים לגרור להליכים משפטיים ולרבות קבלת צווי הריסה ועוד. - בדיקת רקע ותשלומי מס
המחשבה כי רכישת דירה חדשה מקבלן תבטיח רכישה בטוחה, היא מחשבה שגויה אשר עתידה לפגוע בעיקר ברוכשי הדירות. לכן עורך דין המתמחה ברכישות דירה מקבלן ייבצע בדיקת רקע של הקבלן ושל החברה שבבעלותו, החל מאיתנות פיננסית(BDI), סיווג רישיון הקבלן, האם קיימים צווי עיקול כנגד הקבלן או החברה שבבעלותו וכמובן האם הקבלן שילם את המיסים והחובות לרשות המקרקעין ולשאר הגופים הרלוונטיים. - קניין
לצד בדיקות הרקע עבור הקבלן והחברה שבבעלותו, בעת רכישת דירה על עורך הדין לבצע גם בדיקה של נסח הטאבו ובעלות הקרקע עלייה נעשית הבנייה. שכן בנייה של דירות חדשות תחת קבלן עלולות להיות תחת מצבים שונים, בין אם מדובר בחכירת משנה, ברישום בעלות דווקא של היזם ולא של הקבלן. מקרים שכאלו יכולים לסכן את רוכשי הדירה בצורה קיצונית, החל מצבירת חובות ועיקולים ועד לביטול העסקה עצמה. - תנאי עסקה
בעת ביצוע עסקאות ובמיוחד רכישה של דירות מקבלן, חשוב להכיר בתנאי העסקה החל משווי המקדמה, זמן מסירת הדירה, אילו סנקציות יוטלו על הקבלן במידה וקיים איחור בזמן מסירת הדירה ועוד. תנאי עסקה אלו לרוב יהיו מסוכמים בחוזה המכירה, אך חשוב להכיר אותם עוד לפני כניסה למשא ומתן בין עורך הדין של הרוכשים לבין עורך הדין של הקבלן. - אחראיות עבודה
כמו כן רכישה של דירות חדשות עלולה להביא עימה לא מעט שאלות שונות, כאשר אחת המרכזיות שבהן היא אחראיות העבודה של הקבלן. בשנים האחרונות אנו עדים ללא מעט דירות חדשות שתוך זמן קצר נהרסו חלקים שונים בהן, החל מקריסה של מרפסות, פיצוצים בצנרת ופגיעה בחיפויים חיצוניים. לשם כך מומלץ להכיר את משך האחראיות של הקבלן עבור כל אחד מהפרמטרים הללו אשר יכולים לנוע בין שנתיים עד לשבע שנות אחריות!
חשוב לזכור כי רכישת דירה מקבלן תהיה במרבית המקרים בתחילת המומ נוטה לטובת הקבלן, אשר בעל הידע ומכיר בצורה מעמיקה את חוקי המיסוי והבנייה. לכן שימוש בשירותיו של עורך דין מטעם הקונה ולרבות ביצוע בדיקות אחרות מקיפות מטעמו, יבטיח איזון בין הכוחות ויאפשר שמירה על זכויותיהם של רוכשי הדירה בכל חלק ושלב בהליך הרכישה.
רכישת דירה עם עורך דין מקצועי-שינוים שכיחים בחוזה
חשוב לזכור כי החוזה אשר מוצע לנו על ידי הקבלן הוא ממש לא דבר קדוש, הוא דורש ואף זקוק לשינוי שכן כל אדם הינו עולם ומלואו. לכן עורכי דין מקצועיים המתמחים בדיני מקרקעין, יבצעו מספר תיקונים די נפוצים בחוזים שבין הקבלן לבין הדיירים החדשים. תיקונים אלו ינועו בין קביעת מועד מוגדר וידוע למסירת דירה בהתאם לחוק המכר, קביעת תשלום פיצוי קבוע מראש כאשאר קיים איחור במסירת הדירה, קביעת התייעצות עם מומחה/מהנדס של הקונים לפני הכניסה אל הבית ועוד. שינויים אלו במרבית המקרים אכן קורמים עור וגידים ומצליחים להיכנס אל חוזים חדשים, אך חשוב כמובן לבצע אותם בצורה מידתית ופרופורציונאלית.
כמו כן שינויים אלו מאפשרים עבור עורכי הדין לשמור על האינטרסים של לקוחותיהם, עם זאת חשוב שגם הקונים יביעו את דעותיהם לגבי השינויים ויעבירו אותם אל עורך הדין שמטעמם. כך הם יוכלו להיכתב בנוסח משפטי ומתאים לחוזה, ובאותה הנשימה גם לדאוג לזכויותיהם של הקונים.
דירה מקבלן-תנאי מימון רכישה וחשיבותו של עורך דין
רכישה של דירה מקבלן עשויה לחשוף את רוכשי הדירה ואת הבנק ממנו נטל הלוואה, ללא מעט סיכונים ושינויים רבים עד לקבלת הדירה. חלק משינויים אלו עשויים להתקיים החל ממצבו הכלכלי של הקבלן, בין אם הוא אינו מצליח להשלים את פרויקט הבנייה בזמן(או בכלל) ועד לעליה של מחירי הבנייה, מועד תשלומים ועוד פרמטרים נוספים. עמידה אל מול סיכונים אלו כמובן דורשת התערבות של עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין, וכן לקיחת משכנתא היא עניין משפטי שידרוש את ליווי עורך דין הקונה גם כן.
בנוסף לכך התערבות של עורך דין המתמצה בהליכים אלו, יאפשר ניהול תקין ומיטבי עבור רוכשי הדירה גם בכל מה שקשור ללקיחת המשכנתא. בין אם מדובר בתנאי תשלומי לפי התקדמות הבנייה ובין אם מדובר באיגוד וניהול המסמכים הרלוונטיים אל מול עורכי הדין של הקבלן וגם אל מול המוסדות הפיננסיים השונים.
יחד עם פרמטרים אלו חשוב לדעת כי אחוזי המימון עלולים להשתנות בין רוכש אחד למשנהו, כך למשל על פי הנחיות בנק ישראל קיימת הגבלה של אחוזי המימון בעת רכישה של נכסים. כאשר מדובר ברכישת דירה ראשונה אחוז המימון המקסימלי יהיה עד כ-75%, כאשר מדובר ברכושי דירה העונה להגדרה ''משפרי'' דיור יזכו ל-75% מימון ואילו רוכשי דירה נוספת ייהנו מכ-50% מימון.
מס שבח ורכישה בקניית דירה מקבלן
רכישה של דירה חדשה מקבלן דורשת לא רק בדיקה מול הקבלן ממנו נבקש לרכוש את הדירה, אלא גם בדיקה מעמיקה על תשלומי המס שאנו עתידים לשלם, בין אם יש בבעלותנו דירה ובין אם מדובר בדירה ראשונה אותה רכשנו. לכן חשוב לדעת כי גובה מס הרכישה אינו מושפע מהכנסה שלנו, אלא מחושב על בסיסו על פי שווי מחיר הנכס. עם זאת מס הרכישה הינו מס מדורג, המבקש להתחשב לא רק בשווי הנכס אלא גם בכמות הנכסים שיש לכל רוכש.
כך החוק קובע כי פטור מס רכישה לדירה ראשונה יוענק לרוכשים עד שווי של 1,919,155 ₪ . עם זאת כאשר מדובר בשווי דירה מעל לשווי הפטור, אחוז המס אותו אמורים לשלם רוכשי הדירה יעמוד על 3.5% בשווי 1,919,155 ש"ח ועד 2,276,360 ש"ח והמדרגה הנוספת בעת רכישת הדירה תהיה 5% בשווי יותר מ-2,276,360 ש"ח ועד 5,872,725 ש"ח ותישאר כזו עד 8% על דירה יחידה בשווי הגדול מ-5,872,725 ש"ח ועד 19,575,755 ש"חומס של 10% על דירה יחידה בשווי העולה על 19,575,755 ש"ח .עבור אלו הרוכשים דירה חדשה מקבלן אך עדיין מחזיקים בדירה שנייה, תתאפשר דחייה בתשלום המס עד ל-24 חודשים. במידה והדירה לא תימכר יחויבו בעלי דירת הקבלן, לשלם מס בשווי של כ-8% במדרגה הראשונה על הדירה החדשה. מס שבח, נידרש לשלם עת נבקש למכור את הדירה בטרם חלפו שמונה עשר חודשים מקבלת טופס האיכלוס כפי שהחוק מחייב.
עו"ד מקרקעין המתמחה בדירות חדשות
על ההבדלים שבין רכישה של דירה חדשה לבין דירה יד 2 עוד נרחיב בהמשך, אבל מדוע שברכישת דירה חדשה נזדקק דווקא לעורך דין מקרקעין המתמחה ברכישת דירות חדשות? ובכן כאשר מדובר ברכישה של דירה חדשה כמו שנוכחנו לגלות עד כה, מדובר בהליך רכישה ממש לא קצר ומלווה בלא מעט מהמורות בדרך. לכן קבלת ליווי וייעוץ של עורך המתמחה ברכישת דירות חדשות מקבלן, תאפשר לנו לקבל סט בדיקות מותאם החל מהתאמה של תוכניות בניין העיר ואי סטייה מהן ועד לקבלה בזמן של טופס איכלוס.
טפסים מעבר לטיפול במסמכים הרלוונטיים, כאשר מדובר ברכישה של דירה חדשה מקבלן רובנו הגדול נהיה זקוקים גם לאדם אשר יידע לבצע משא ומתן הגיוני אמיתי ומנוסה. הרי רובנו הגדול לא מבצע מספר עסקאות נדל''ן במהלך השנה, לכן קבלת ייצוג משפטי, מעורך דין מנוסה ובעל ניסיון במשא ומתן שכזה יעזור לייצג את האינטרסים שלנו ובחלק לא קטן מהמקרים גם יוזיל את עלויות הרכישה.
רכישת דירה חדשה מקבלן מול דירה יד 2
רכישה של דירה חדשה מקבלן היא לא פעולה עסקית שאנו מבצעים ביומיום, אלא כזו הכוללת בתוכה מגוון רחב של פרטים ומידע שבסופו של דבר ישפיע לא רק על תשלום המקדמה או על גובה המשכנתא שנבקש ליטול מהבנק אלא גם על גם שנים ארוכות לאחר קבלת הדירה לידינו. לכן חשוב לעמוד על ההבדלים שבין עסקאות של רכישת דירה יד שנייה לבין רכישת דירה מקבלן, כאשר ההבדל המהותי הוא ללא ספק התשלום.
כאשר מדובר בתשלום עבור דירה חדשה מקבלן, מדובר על לוח תשלומים משתנה אשר לא פעם יהא גם כנגד התקדמות הבנייה. ברכישה של דירות ''על הנייר'', במרבית הפעמים תשולם בפעימות ולא בבת אחת ובשל כך עלול להיווצר מצב בו הקבלן ורוכשי הדירה מסכמים על מועד המסירה וסדר התשלומים החודשית עד קבלת הדירה שעוד עלול להשתנות. חלק ניכר מהשינויים יכלול גם הצמדה למדד, שכן כל עוד והקבלן לא סיים את בניית הדירה עלויות החומרים עלולים להשתנות ובמצב כזה גם שווי הדירה.
הבדל נוסף המתקיים בין רכישה של דירה יד 2 לבין רכישה מקבלן, יהיה כמובן גובה תשלום הארנונה ותשלום וועד הבית. שכן ברכישה של דירת יד 2 נוכל לדעת את העלות של הוצאות אלו, אך כאשר מדובר ברכישה של דירה חדשה מקבלן העלות של הארנונה לא תהיה ידועה לפחות לא בחודשים הראשונים. הבדל נוסף הוא כאמור במקדמה במעמד החתימה על חוזה, אשר תנוע בין 10% עד 20% ברכישת דירה יד שנייה. ואילו ברכישת דירה חדשה מקבלן, עלות המקדמה תנוע בין 20% עד 30%.
מה עושה למענכם עורך הדין
העצה הראשונה והחשובה ביותר בקניית דירה מקבלן היא לא להיות תמימים. מדובר בעסקה גדולה שיש לבדוק אותה בציציות. כך למשל, האם אתם יודעים בוודאות שהקבלן ישלם את המיסים המוטלים עליו ולא יגלגל אותם אליכם? כיצד תבטיחו זאת? האם אתם יודעים שהיתרי הבנייה של הפרויקט מתאימים לתוכניות של הרשויות, ושלא צפויים עיכובים, בעיות ותסבוכות מבחינה זו? האם דאגתם לערבויות הבנקאיות בהתאם לחוק המכר? האם אתם משוכנעים לחלוטין לגבי זכויותיו של הקבלן בקרקע? כיצד תבטיחו את האחריות שלו לגבי עבודות של קבלני ביצוע בפרויקט? אם אין לכם תשובות ברורות לשאלות אלו, עורך דין לקניית דירה מקבלן הוא הגורם שמבצע את הבירורים והבדיקות המקדמיות, ודואג לכל המסמכים וההתחייבויות הנדרשים מטעם היזם.
וזהו רק חלק קטן מתפקידו של עורך הדין. לדוגמא, האם אתם יודעים שבלי טופס 4 מטעם וועדה מקומית לתכנון ובנייה, תוכלו להסתכל ולבקר בדירה החדשה אבל לא להיכנס אליה, ולעיתים עוברים חודשים מזמן "המסירה" ועד שבאמת אפשר להתחיל לגור בנכס. עורך הדין מטעמכם ידאג שמצב כזה לא יתרחש. כמו כן, עורך הדין ידאג לכך שרק אחרי שתירשם לטובתכם הערת אזהרה, בלי משכנתא של היזם, יבוטלו או יוחזרו לבנק הערבויות של היזם. ויש עוד דוגמאות רבות נוספות כגון פירוט כלל מרכיבי הדירה בפרויקט, מועד המסירה המאפשר קבלת פיצויים במקרה של עיכוב ממושך, ועוד.
עורך דין של הקבלן או מטעמנו?
למרות שעורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן, על פי חוק רוכשי הדירות הם אלו שישלמו לעורך הדין את שכר הטרחה שכן הוא אחראי על רישום הזכויות של כל אחד מהרוכשים. אך בשל העלות המתווספת בעת רכישת דירה חדשה מקבלן, רבים נוטים לחשוב כי אין כל צורך בעורך דין מטעמנו בעת ביצוע עסקאות שכאלו ונשענים על שירותיו של עורך הדין אשר מייצג את הקבלן.
טעות זו היא בראש ובראשונה לוגית ואתית, שכן עורך הדין מטעם הקבלן מחויב לאינטרסים שלו ולא של הדיירים ומקרי העבר הוכיחו כי שימוש בעורך דין המייצג את הקבלן עלול להוביל ללא מעט הפסדים כספיים עבור הדיירים. לכן מומלץ שלא להתפתות ולבחור בדרך ה''קלה'', אלא לחפש אחר עורך דין מטעמכם אשר יוכל לייצג אתכם החל משלבי ההתעניינות בדירה ועד לקבלת המפתח. ובכך להבטיח רכישה בטוחה ושמירה על הזכויות שלכם כקונים.
סיכום עלויות נלוות ברכישת דירה מקבלן
חשוב גם להכיר את העלויות השונות אשר עלולות לצוץ עם רכישה של דירה חדשה מקבלן, שכן עלויות אלו מתבססות כמו שציינו לעיל גם במפרט וסטנדרט הדירה שבמרבית הפעמים ישודרג או שיתווספו לו הרחבות שונות. לצד עלות זו יתווספו עלויות של חיבורי תשתית כמו חיבור גז, מים וחיבורים לחשמל שכן עלות זו ייחודית לדירות קבלן וזאת בשל התחברות ראשונית של התשתיות הכוללת תשלום כספי. כמו כן חשוב לזכור עלויות לוגיסטיות אחרות, החל מרכישה של רהיטים חדשים, הובלה מהדירה הקודמת ועוד.
במידה ופתחנו תיק משכנתאות ככל הנראה שהעלות תגיע עד לכ-3,500 שקלים, כאשר גם ברכישת דירה חדשה מקבלן יתווספו עלויות ''טאבו'' משתנות אשר ינועו בסביבות ה-125 שקלים פלוס מינוס לפעולה עד סיום הליך הרכישה. כמובן שלצד תשלומים אלו מתווספים תשלומים כמו הצמדה למדד תשומות בנייה, אותם ציינו לעיל וגם עלות עורך דין מטעם הקבלן.
בשורה התחתונה
עורך דין לקניית דירה מקבלן הוא הגורם שמייצג אתכם מול הקבלן/היזם. אל תהיו כל כך תמימים: את החוזה שמגישים לכם עכשיו לחתימה בנו עורכי דין מיומנים שדואגים בראש ובראשונה לאינטרסים של לקוחם, כלומר הקבלן, ואלו אינטרסים שבהחלט יכולים להיות מנוגדים לשלכם. עורך הדין מטעמכם ידאג כי זכויותיכם יישמרו, יוגדלו ככל הניתן ויובטחו לאורך פרויקט בנייה שעשוי לארוך חודשים ואף שנים.
לייעוץ וליווי עורך דין
לפרטים נוספים בנושא ולקבלת ליווי עורך דין בקניית דירה מקבלן התקשרו אל עורך הדין דרור אוסטפלד בטלפון 050-5653668.