שכר טרחה עורך דין קניית דירה מקבלן - השקעה

בעולם הנדל"ן הישראלי בעל ההימורים הגבוהים, במיוחד בעת רכישת דירה חדשה לגמרי ישירות מקבלן, רוכשים מתמודדים לרוב עם שורה ארוכה של עלויות - חלקן צפויות, אחרות מעורפלות יותר. פריט אחד שמעלה גבה הוא שכר הטרחה לעורך דין פרטי בתחום הנדל"ן. עבור רוכשים ראשונים רבים, במיוחד אלה שמותחים כל שקל כדי להרשות לעצמם את ביתם הראשון, הוצאות משפט עשויות להיראות כדאגה משנית או אפילו כמותרות. הרי אם החוזה הוא תקני והפרויקט נראה לגיטימי, למה להוציא עוד כסף על עורך דין כשכבר יש כל כך הרבה הוצאות? אבל החשיבה הזו פגומה מעט - ועלולה להיות יקרה. אמנם מובן שקונים מחפשים דרכים לקצץ בעלויות, אבל שכר הטרחה של עורך הדין הוא ללא ספק ההוצאה היחידה שמגינה על הרוכשים מכל סיכון אחר בעסקה.

סקפטיים לגבי עמלות משפטיות?

הספקנות סביב שכר טרחת עורך דין נובעת לרוב משתי תפיסות שגויות. הראשון היא האמונה שההליך המשפטי כבר מטופל על ידי עורך הדין של היזם - אחרי הכל, הם מכינים את החוזה ומבטיחים שהפרויקט יירשם כראוי, נכון? השני הוא ההנחה שכל החוזים על דירות חדשות עוקבים אחר אותו מבנה משפטי, ולכן תפקידו של הרוכש הוא רק לחתום, לשלם ולחכות למפתחות. שתי ההנחות אינן נכונות, והן אינן רק שגיאות תפיסה - הן עלולות להזיק כלכלית.

חשוב להבין שעורך הדין של היזם אינו עורך הדין של הקונים. אותו איש מקצוע משפטי עובד אך ורק עבור היזם, ותפקידו להגן על האינטרסים של הקבלן - לא של הקונה. אין להם חובה חוקית לייעץ להם, להצביע על סעיפים בעייתיים בחוזה או לנהל משא ומתן בשמם. אז בעוד המעורבות שלהם מבטיחה שהעסקה תקפה מבחינה משפטית וניתנת לרישום, היא לא מבטיחה שהעסקה הוגנת, מאוזנת או בטוחה עבור הקונים.

על מה באמת משלמים?

שכר הטרחה שמשלמים לעורך דין מקרקעין אינו רק עבור החתימה או נוכחותו בחתימה על חוזה. זה תשלום עבור שירות משפטי מקיף ששומר על היציבות הפיננסית לטווח ארוך. כאשר קונה שוכר עורך דין בהקשר של רכישת דירה חדשה, הוא משלם עבור בדיקת נאותות, הגנת חוזים, ניהול סיכונים ועתיד מאובטח משפטית.

עורך הדין מתחיל בבחינת המצב המשפטי של הקרקע עליה בנוי הפרויקט. הם מאשרים שליזם יש בעלות חוקית או זכויות חכירה ארוכות טווח, שהפרויקט קיבל את היתרי הבנייה המתאימים, וששום תביעות או משכנתא של צד שלישי לא עלולות לסכן את הרכישה שלכם. פרטים אלו קבורים בנתוני רישום של רשות מקרקעי ישראל, רשם הבתים המשותפים, או בתיקי רישום מקרקעין - שאף אחד מהם אינו נגיש או קריא לרובנו הגדול.

סקירה כוללנית

לאחר מכן, עורך הדין עורך סקירה שורה אחר שורה של חוזה המכר, אשר למרות אשליה של סטנדרטיזציה, מכיל לרוב סעיפים המעדיפים מאוד את הקבלן. אלה עשויים לכלול זמני אספקה ​​מקלים עם פיצוי מינימלי על עיכובים, תיאורים מעורפלים של גימורים ומפרטים טכניים, פרצות המאפשרות ליזם להעלות את המחיר על סמך מדדי בנייה משתנים או נהלים לא ברורים לתיקון ליקויי בנייה. עורך דין מוסמך לא רק מזהה את הבעיות האלה - הוא נלחם כדי לתקן אותן. כל שינוי או הבהרה שהובטחו במשא ומתן הם בעלי פוטנציאל של אלפי שקלים.

עורך הדין שלכם גם עוקב אחר פריסת התשלומים ומוודא שכל תשלום מגובה בערבויות משפטיות ראויות כנדרש בחוק המכר (דירות). במידה והפרויקט נמצא במימון בנקאי, עורך הדין מוודא שכל העברה מתבצעת לחשבון מפוקח וכי על כל סכום ששולם מקבלים ערבות בנקאית או תעודת ביטוח ראויה. זה הופך להיות חיוני במיוחד אם היזם חווה קשיים כלכליים או פושט רגל. ללא הגנות אלו, ההשקעה שלכם עלולה ללכת לאיבוד. לכן, אמנם נראה ששכר הטרחה של עורך הדין הוא רק עוד עלות אחת בחשבונית, אבל השירות עצמו הוא פעולה משפטית מורכבת ומותאמת, המגוננת על הרוכש מפני כמה מהסיכונים החמורים וההרסניים ביותר כלכלית בשוק הנדל"ן.

כמה עולה העמלה ומה היא יכולה לחסוך לך?

עורכי דין מקרקעין בישראל גובים בדרך כלל בין 0.5% ל-1.5% ממחיר הרכישה, בהתאם למורכבות העסקה, מיקום הנכס וניסיונו של עורך הדין. על דירה של 2 מיליון ש"ח, התעריף הממוצע עשוי לנוע בין 10,000 ל-20,000 ש"ח. . עבור חלק מהקונים, מדובר בהחלטה פיננסית רצינית. אבל המספרים מספרים רק חצי מהסיפור.

קחו בחשבון את העלות של עיכוב אחד בלבד באספקה ​​של שלושה חודשים. אם תיאלצו להמשיך להשכיר כי הדירה לא מוכנה, רק זה עלול לעלות 15,000 עד 25,000 ₪ בשכר דירה והובלה. כעת קחו בחשבון שללא סעיף קנס מוסכם היטב בחוזה שלכם, ייתכן שהיזם לא יהיה מחויב לפצות אתכם על העיכוב הזה. או קחו דוגמה של רוכש שמגלה לאחר המסירה שחומר הריצוף בו נעשה שימוש זול יותר ממה שצוין, או שלבניין חסרים היתרים סופיים בשל היטלים עירוניים שלא שולמו - נושאים שעורך דין מיומן היה מתייחס אליהם מראש או שמשתמש בהם כדי להבטיח סיוע כספי.

בקיצור, העלות האמיתית של אי שכירת עורך דין יכולה לעלות בהרבה על שכר הטרחה שאתם מנסים לחסוך. ובניגוד להוצאות רבות בתהליך רכישת הבית - מיסים, עמלות, שדרוגים - שכר הטרחה של עורך הדין הוא היחיד שפועל באופן אקטיבי כדי להגן על הכסף שלכם.

אולם, במשרד עו"ד דרור אוסטפלד המלווה עסקאות מקרקעית למעלה מעשרים שנה מומלץ לרוב על גובה שכר טרחה קבוע ללא קשר לשווי הנכס בסך 5,000 ₪  בתוספת מע"מ.

שכר טרחה זה נקבע לאחר שנים של עשייה ובחינה ובדיקות מבדיקות שונות ונמצא כי מורכבות הליך הרכישה מקבלן אינו תלוי שווי הנכס ולכן ניתן לאומדו באופן ענייני וחכם יותר; בהתאם למורכבות העסקה, משך העסקה וזמן הטיפול הנדרש במשרד ללוות ולסיים עסקת מקרקעין.

וכאמור, לאור ניסיונו הרב של המשרד ומיומנותו הרבה אשר נמצא כי ליווי עסקת מקרקעין -ליווי מלא מנוסה ומקצועי מ- א' עד ת' של כלל היבטי העסקה כולל עריכת השומה וההצהרות למיסוי מקרקעין -מצריכה "טיפול שוטף מוכר וחוזר על עצמו" עם שעות ליווי מקצועי דומות בין כל עסקה ועסקה , ועורך דין בקיא ומנוסה יכול להרשות לעצמו לקבוע שכר טרחה קבוע ונוח לקונים מקבלן בסך של 5,000 ₪.

ערך מעבר למספרים

יש גם את היתרון הפסיכולוגי הבלתי מוחשי, בידיעה שאתם מוגנים על ידי איש מקצוע שנאמנותו היחידה היא אליכם. רכישת דירה היא מלחיצה. ישנם עשרות טפסים, לוחות זמנים סותרים, בדיקות עירוניות והחלטות פיננסיות לניווט. להיות בעל עורך דין שמכיר את התהליך, מבין את הסביבה הרגולטורית ויכול לענות על כל השאלות בעברית פשוטה (או אנגלית או רוסית) זה לא רק מרגיע - זה מעצים. זה הופך את החוויה מחוויה של חרדה ופגיעות לחוויה של ביטחון מושכל.

יתרה מכך, עורך דין מקרקעין טוב לא נעלם לאחר חתימת החוזה. הוא ממשיך לתת תמיכה בכל שלב בעסקה - בדיקת לוחות תשלומים, בדיקת תעודות אכלוס, סיוע ברישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) וייעוץ לגבי זכויותיכם אם מתעוררות מחלוקות עם הקבלן. בדרך זו, עורך הדין שלך הופך לסנגור שלכם לטווח ארוך, לא רק לספק שירות לטווח קצר.

אז בזבוז כסף או השקעה נבונה?

בואו נקרא לזה מה שזה: שכר הטרחה של עורך הדין הוא השקעה - בתהליך הנדל"ן שיכול למעשה להניב תשואות על ידי הגנה עליכם מפני הפסדים עתידיים. שלא כמו רהיטים, אביזרים או אפילו תשלומי ריבית, שכר הטרחה תורם לשלמות המבנית של כל רכישת דירה מקבלן. היא מספקת בהירות משפטית, ביטחון פיננסי ומינוף בתהליך מוטה מאוד לטובת המפתחים.

והנה האמת שקונים רבים לומדים מאוחר מדי: כשדברים משתבשים, כולם רצים לעורך דין. ההבדל הוא אם עורך הדין שלכם כבר מעורב, כבר מיודע וכבר בעמדה להגן עליכם - או שאתם מתחילים מאפס תחת לחץ.