עורך דין מקרקעין מרכז

בחירה נכונה של עורך דין מקרקעין במרכז

עורך דין מקרקעין במרכז עשוי לעסוק בשורה ארוכה של עסקאות ופעולות בנדל"ן, החל בחוזי שכירות פרטיים ומסחריים, דרך עסקאות מכירה וקנייה של דירות, ועד לעסקאות קומבינציה, פרויקטי התחדשות עירונית ועוד. בשורות הבאות נבחן כיצד בוחרים באופן נכון ומושכל עורך דין מקרקעין מרכז שיספק מענה מקצועי והולם לכל עסקת נדל''ן, במרכז הארץ ובכל אזור אחר במדינה.

מיסוי מקרקעין במרכז

מס רכישה

לפני ירידה אל התובנות מדוע חשוב לעשות שימוש בשירותיו של עורך דין מקרקעין במרכז הארץ, חשוב להכיר את המשתנים אשר עלולים להפוך למשמעותיים במיוחד בכל עסקת נדל''ן בישראל ובעולם בכלל ואלו הם תשלומי המס. תשלומים אלו משתנים בישראל ומדורגים, שכן מס מקרקעין יוטל בגין רכישה של דירה להשקעה אך יכול להתלוות אל הרוכשים או המוכרים של דירה ראשונה. עם זאת עבור תשלומי המיסים הללו קיימים גם פטורים והקלות למיניהם, אשר יוכלו להנמיך בצורה משמעותית את עלויות המס.
על כן המס הראשון הוא מס רכישה, אשר מושפע בצורה ישירה מעלות הנכס ואינו מושפע מהרווחים הצפויים או מהכנסה מדמי שכירות אותם יוכל הנכס לייצר. מס זה מתעדכן אחת לשנה ומתנהל בצורה מדורגת כאשר רכישה של עד 1,919,155 , תזכה את הרוכשים בפטור מתשלום מס הרכישה, עם זאת תשלום המס יגבה החל מהשקל הראשון לדירות נוספות. המדרגה השנייה בתשלום המס לדירה יחידה תהיה 3.5% והיא רלוונטית לסכום הרכישה של ההפרש שבין 1,919,155 ל-2,276,360 מיליון שקלים המדרגות הבאות ינועו בין 5% עד 10%, כאשר החל מ2,276,360 מיליון עד ל- 5,872,725 הוא יעלה עד 5% ויטפס עד ל 8% מ- 5,872,725 ועד ל 19,575,755 ו-10% ברכישת דירה מעל ל- 19,575,755 מיליון שקלים

היטל השבחה

נדבך נוסף בכל מה שקשור לתשלומי מס בעסקות נדל''ן למיניהן, הוא ללא ספק תשלום בדמות היטל השבחה. היטל זה בשונה ממס הרכישה, ישלום בעת מימוש השבח שעל הדירה שבבעלותנו והוא מגיע אל הרשות המקומית ולא אל רשות המיסים. ההגדרה של היטל זה מתייחסת אל מקרים בהם אושרו ומומשו הקלות בנייה, תוכניות בניין עיר חדשות אשר הובילו לכדי עלייה בשווי הנכס או במכירת הדירה. בנוסף אליו ובשונה ממנו יחול מס השבח אשר ישולם לרשות המיסים על הרווח (בחישוב הניכויים המותרים) מן השבח.
גובהו של תשלום היטל שבח עומד על כ-50% ובכדי להדגים את חישוב המס, ניקח לדוגמא מרפסת בת כשלושים מטרים רבועים. נניח וכל מטר מרובע שווה בממוצע עשרת אלפים שקלים, מה שמעמיד את שווי השבח בכשלוש מאות אלף שקלים. שווי שכזה כמובן נקבע על ידי שמאי מטעם הוועדה המקומית, אך כמו תשלומי מס אחרים הוא הוא מאפשר לכלול בתוכו ניכויים וזיכויים שונים.

מס שבח

לא פעם בעלי דירות מתבלבלים בין מס השבח לבין היטל השבחה, ולמרות שההבדל לא נשמע כל כך רציני עבורם חשוב להכיר בהגדרות ובהתייחסות של תשלום מס זה. ראשית כל, תשלום מס שבח להבדיל מתשלום היטל השבחה, הוא כי מס השבח משולם לרשויות המס ובעת מכרת הדירה ואילו היטל השבחה משולם לרשות המקומית. לכן בכל הקשור למס שבח, חשוב לדעת כי מס זה מתייחס אל הרווח ההוני הנוצר בעקבות מכירה של הנכס. לשם דוגמא, אם נרכשה דירה בשווי של מיליון שקלים ונמכרה בסכום של כמיליון וחצי שקלים, מס השבח יחול על כ-25% מרווח הדירה.
עם זאת מס זה אשר עודכן בשנת 2014 כוללו בתוכו מנעד של פטורים החלים על דירות שונות כשהוא מתייחס לא רק לזמן אחזקה של כל נכס(מעל לכ-18 חודשים) אלא גם להגדרת שימוש הנכס כמו שימוש למגורים ועד לפרויקטים של התחדשות עירונית כמו תמ''א 38/1 ותמ''א 38/2.

הקלות במיסוי מקרקעין

חשוב לדעת כי במעמד רכישה או מכירה של דירה, עשויים להתקיים בדומה לעלויות מס שונות גם מגוון רחב של פטורים שונים אשר יוכלו להפוך את נטל תשלומי המס להרבה יותר נמוך וכדאי עבור עסקאות כאלו. ובשל כך בעסקאות נדל''ן ומכירה של בתים פרטיים אבל לא רק, מומלץ להיוועץ עם עורך דין מקרקעין אשר יוכל להוביל אותנו אל קבלת הפטורים והקלות המגיעים למרבית מוכרי או רוכשי הדירות.
שימוש בשירותים משפטיים יאפשר לא רק בירור מעמיק עבור אילו פטורים מגיעים לכל אחד מהצדדים, אלא יאפשרו גם מעקב והתנהלות נכונה אל מול הוועדה המקומית לבנייה ומעל לכל ייצוג משפטי חשוב. לכן ייעוץ משפטי בעבור עסקאות נדל''ן במרכז או בצפון הארץ, יהיה משמעותי לא רק בשלבים מקדימים בעת רכישת הדירה כמו הכנת חוזים או שטרי מכר ומסמכי נלווים אלא גם בהתמודדות נכונה אל מול הרשויות ולחסוך עלויות מס שונות.

אילו פטורים והקלות קיימים במס רכישה?

השימוש בעורך דין מקרקעין אכן יוכל להיות מועיל גם כאשר עולה הצורך בתשלום מס רכישה, אך גם בתשלום של היטל השבחה שכן בשניהם ניתן למצוא מנעד של הקלות שיוכלו להטיב עם המוכרים או רוכשי הדירה. כך למשל בכל מה שקשור אל מס רכישה, ישנם מספר פטורים כשהראשון מבניהם מתייחס אל אנשים בעלי מוגבלויות כמו עיוורים או נכים וכאשר הנכס מיועד למגורים עבורם המס יבוטל. עם זאת במידה ושווי הדירה עולה מעל לכ-2.5 מיליון שקלים, גובה מס הרכישה יעמוד על כ-0.5%. עם זאת ניצולי שואה, נפגעי פעולות איבה ונכים יהיו זכאים גם כן להנחה, שאותה יש לוודא אל מול הקריטריונים השונים דרך אתר כל זכות.

הקלות עבור מס שבח

בכל הקשור לפטור וקיזוז עלויות מס השבח, חשוב לדעת כי הן ניתנות עבור מרבית מוכרי הבתים שכן ההגדרה לפטורים אלו נעה בין בעלי 2 דירות המבקשים למכור דירה אחת, עבור בעלי דירות שקיבלו דירה בירושה וכמובן במקרים בהם לא התקיימה תמורה בעסקה כמו העברת דירה לקרוב או לבן משפחה. אך יחד עם זאת קיזוז בעלות מס השבח, תתייחס גם לפעולות השונות שנעשו בבית החל משימוש בשירותיו של מתווך, בשיפוץ הנכס ועד לשימוש בשירותיו של עורך דין מקרקעין במרכז הארץ.

הקלות היטל השבחה

בדומה להקלות עבור מס שבח, גם עבור היטל שבח קיימים לא מעט סוגים שונים של פטורים הנעים החל מאזור הדירה(אזור/שכונות שיקום) ועד למקרים בהם הבעלים או קרוב משפחה של הבעלים יעשו שימוש בנכס מעל לארבע שנים. כמו כן גם במקרה של התאמת נגישות של הדירה או בהינתן מצב חומרי ירוד במיוחד יאפשרו קבלה של פטור או הקלה של היטל השבחה. חשוב לדעת כי כאשר מדובר בהתקנת אמצעי נגישות והתאמה של הדירה פטור התשלום יתקבל במידה ונעשה שימוש עד כ-5% משטח המגרש. וכאשר מדובר בבתים הנמצאים במצב חומרי ירוד, הוועדה המקומית רשאית לקבוע את גובה ההקלה או פטור מוחלט מתשלום ההיטל.

שירותיו של עורך דין מקרקעין

קיימים לא מעט שירותים ופעולות שונות אשר יתלוו אל עסקאות נדל''ן, לעיתים אלו יהיו יועצי משכנתאות, אדריכלים, קבלנים, שמאים וכמובן עורך דין מקרקעין במרכז הארץ או בכל אזור אחר. שירותיו של עורך דין מקרקעין יוגדרו במרבית המקרים כשירותי ''על'', כאלו שאינם מסתכם רק בהכרת טיב הרוכשים הפוטנציאלים של הדירה שלנו אלא אחראים על עוד מגוון היבטים קריטיים למימוש עסקאות נדל''ן. וכמו שציינו לעיל לעיתים מדובר יהיה בשירותים שיוכלו לחסוך לא מעט כסף, כמו הקלות בהיטל השבחה ומס שבח ובמס רכישה אך גם כאלו אשר יבטיחו שמירה על הנכס ובעליו.
לשם דוגמא שירותיו של עורך דין מקרקעין יוכלו להיות רלוונטיים גם עבור השכרת דירה, בין אם מדובר יהיה בבעל הדירה או באדם המבקש לשכור אותה. במצבים שכאלו חשוב להכין חוזה מדויק והגון לשני הצדדים, אשר יוכל לשמור על הנכס של בעל הדירה בין אם בהתאפשרות של קידוח קירות באזורים שונים ועד לשמירה על נראות הגינה ועוד. ולהבדיל כאשר מדובר יהיה ברכישה של דירה מקבלן או דירה יד שניה, לא רק עלויות המס יהיו קריטיות אלא גם ייצוג אל מול הקבלן לפני חתימה על חוזה או בבירור בנוגע להערות בטאבו.

התחדשות עירונית

אחת העסקאות הפופולריות בשוק הנדל''ן הישראלי בשנים האחרונות, אלו ללא ספק גם דירות הנכללות בפרויקטים שונים של התחדשות עירונית. בין אם מדובר במקרים של חיזוק מבנים, הוספה של קומות או הריסה ובנייה מחודשת של הבניין. על כן גם עבור דיירי הבניין וגם עבור הקבלנים והיזמים, חשוב להוציא לפועל פרויקטים שכאלו בעזרתו של עורך דין מקרקעין מקצועי המתמחה בפרויקטים מסוג אלו. ראשית כל על הדיירים יהיה בתחילה לבדוק את ההיתכנות לפרויקט כזה, לצד בדיקת מיסוי במידה ומתקיימת ועד לקבלת ערבויות ובטחונות מצידם של יזמי הפרויקט.
ומצד השני כאשר מדובר ביזמים המבקשים להוציא לפועל פרויקטים שונים של התחדשות עירונית, גם הם יזדקקו לליווי צמוד של עורך דין מקרקעין. שכן פרויקטים שכאלו ידרשו התייחסות אל מגוון מאפיינים, בין אם ברישום בטאבו, שליחת תוכניות ולעיתים אף ערעור החלטה של הוועדה המקומית וכלה בדיירים סרבנים ועוד. פעולות אלו עלולות לא פעם ''להפיל'' עסקאות של התחדשות עירונית, ובאותה הנשימה אף לזרז את ההליך ולכן שימוש בשירותי עריכת דין גם עבור יזמים וקבלנים תהיה רלוונטית ואף חשובה לאורך כל ההליך עד להשלמת הפרויקט.

דירה מקבלן

עסקה לא פחות פופולרית בישראל היא רכישת דירה מקבלן, כאשר עסקאות אלו נראות למרבית הרוכשים כעסקאות ''תמימות'' לחלוטין הם אינם יודעים כי הם עלולים לחשוף עצמם לסכנות שונות. על כן שירותיו של עורך דין יוכלו לצמצם את הסיכונים ולאפשר רכישה בצורה שקטה, כאשר שירותים אלו יספקו בין היתר בדיקה מעמיקה של מבנה העסיקה ותוקפה מבחינה משפטית, עריכה של חוזה במידת הצורך, בדיקת רישום בטאבו ועד לייעוץ בכל הקשור לנושאי המיסוי. כמו כן שירותים אלו אינם מסתיימים שם, שכן רכישה של דירות מקבלן במרבית המקרית נעשית כאשר הדירה עוד איננה מוכנה.
לכן במקרים שכאלו חשוב להיעזר בעורך דין גם בכדי לבצע בדיקת בטחונות שתבטיח שדמי רצינות או התשלומים הראשונים שכבר הועברו, לא ייעלמו ביום בהיר אחד. כל זאת לצד בניית לוח תשלומים אפקטיבי והגיוני גם מבחינה משפטית וגם עבור הרוכשים המאושרים. נקודה לא פחות קריטית במעמד רכישת דירה מקבלן יהיו כמובן ייצוג של הדיירים בידי עורך דין מטעמו של הקבלן. הליך שכזה מוטעה מיסודו ועלול להפוך את תנאי החתימה למוטים לטובתו של הקבלן ומפלים במיוחד עבור הרוכשים הפוטנציאלים.

ייעוץ ראשוני דיני מקרקעין

כל עסקת נדל''ן עומדת על פני מגוון משתנים כמו שציינו עד כה, אך בכל מה שקשור לייעוץ ראשוני של דיני מקרקעין חשוב להגדיר בראש ובראשונה איזו עסקה אנו מבקשים לעשות. שכן שירותיו המשפטיים של עורך דין מקרקעין טוב ומנוסה, יוכלו להעניק מנעד רחב של פתרונות גם בעסקאות של רכישות דירות מקבלן וגם עבור פרויקטים של התחדשות עירונית או ברכישה של קרקעות. לכן בייעוץ הראשוני חשוב להכיר את העסקה המבוקשת, האם היא כוללת אזורים מסחריים, האם נדרש לבצע הליכי תכנון לרכישת קרקע ועוד.
ובשל כך ייעוץ ראשוני בדיני מקרקעין, יאפשר לרוכשים או לבעלי הכנס לפשט בצורה מובנת וברורה אילו הוצאות אמורות להיכלל בעסקת הנדל''ן המדוברת, אילו חסרונות עלולים להתעורר וממה יש להישמר או לשנות לפני חתימה על חוזה. לכן חשוב לאסוף ולהגיע אל עורך הדין עם כל המידע הרלוונטי שיש בידינו, בין אם מדובר בגוש חלקה, בטיוטה של חוזה ועוד. דיני מקרקעין חלים על מגוון רחב של דירות, נכסים וקרקעות ומתקשרים למצבים שונים בחייהם של הרוכשים או רוכשי הדירה ובשל כך ייעוץ שכזה יאפשר הכוונה משפטית מדויקת שתוכל לא רק לחסוך כסף רב אלא גם ללמד על סכנות עתידיות.

איך לבחור עורך דין מקרקעין במכרז?

בחירה של עורך דין מקרקעין במרכז תהיה ללא ספק בחירה מעט מאתגרת, זאת בשל כמות לא קטנה של עורכי דין. על כן חשוב להכיר את המאפיינים אשר יוכלו להפוך את הבחירה להרבה יותר אפקטיבית ומיטבית, כמו למשל ניסיון של עורך הדין בתחום בו נבקש לקבל ייעוץ. הרי נכון שקיימים לא מעט עורכי דין המתמחים בדיני מקרקעין, אבל אפשר לומר כי מספר לא גדול של עורכי דין מתחום זה מכירים לא רק ברמת התאוריה ,או למצער ניסיון בסיסי, את כל ההליכים המתקשרים אל עסקאות מכר ורכישה של דירות מגורים ונכסי מקרקעין אחרים, אלא בעלי ידע מעמיק ורחב העתידיים של עשרות ומאות עסקאות שמאחוריהם אותן ליוו מא' עד ת'..
לכן הדבר הראשון שחשוב להסתמך עליו בעת החיפוש הוא ניסיון, לא רק ניסיון של המשרד בו נבקש לקבל שירות אלא של עורך הדין אשר אמור ללוות אותנו. ניסיון שכזה ניתן להכיר דרך לקוחות קודמים, דרך חוות דעת באתר של עורך הדין ואף בדירוג שני כמו באתרים ייעודים של עסקאות מכר ורכישה והתחדשות עירונית. בנוסף חשוב לברר את הזמינות של עורך דין, זאת בשל שעסקאות נדל''ן עלולות לא רק לקחת לא מעט זמן אלא אף עתידות להשתנות עד לקבלת הדירה ואפילו עד לחתימה על חוזה.
לצד פרמטרים אלו מומלץ גם לקבל המלצה ממכרים, אשר במרבית המקרים יוכלו להעניק לנו חוות דעת מפורטת וכדאית בנוגע לשירותיו של עורך הדין. פרמטר נוסף בעת הבחירה ונחשב ''מוקש'' עבור לא מעט ישראלים, הוא כמובן העלות של שירותים אלו(עליהם נפרט בהמשך).

תחום ההתמחות והניסיון של עורך דין מקרקעין

ראשית, חשוב להבין כי דיני מקרקעין הם עולם בפני עצמו הכולל שורה ארוכה של חוקים ותקנות, פסיקות ותקדימים, הוראות וגופים מעורבים – כגון וועדות תכנון ובנייה, עיריות ומועצות, רשות מקרקעי ישראל, לשכת רישום מקרקעין ועוד. על כן, הקריטריון הראשון והבסיסי ביותר הוא לבחור בעורך דין שבאמת מתמחה במקרקעין, ועדיף שיהיה זה תחום עיסוקו הבלעדי.

בתוך כך, כמו בתחומים רבים אחרים גם כאן הוותק והניסיון משחקים תפקיד. אמנם גם עורך דין העושה את צעדיו הראשונים בתחום יכול ללוות עסקאות ופעולות כאלו ואחרות, אך ככל שהניסיון מצטבר כך ביכולתו של איש המקצוע לספק מענה יותר מהיר ויעיל, להכיר את הפרספקטיבה הרחבה, לתת פתרונות נכונים למצבים משתנים, ולדאוג נאמנה לזכויותיכם.

מלבד זאת, יש לוודא כי עורך הדין מחזיק בניסיון רב בתחום הספציפי הנדרש לכם. לדוגמא, האם כבר יצא לו לערוך הסכמי מכר רבים לדירות בבניינים משותפים, לבתים פרטיים או לנכסים מסחריים, האם ליווה עסקאות קומבינציה, ליווה דיירים בפרויקטי התחדשות עירונית וכדומה.

עלויות השירות של עורך דין מקרקעין

ככלל, עלויות שכר הטרחה של עורך דין מקרקעין במרכז הן פועל יוצא של תמחור שעת עבודה, כאשר בעסקאות מסוימות קיים טווח מקובל של אחוזים משווי העסקה. מאחר שמדובר בעסקאות המערבות סכומים בלתי מבוטלים, לא פעם של מאות אלפים ואף מיליוני שקלים, עלות שכר הטרחה יכולה להיות גבוהה בעצמה (הגם שקטנה לאור הכספים המעורבים בעסקה).

על כן, חשוב לבחון כיצד מתמחר עורך הדין את השירות, שכן לא פעם קיימים הבדלים משמעותיים שמתבטאים בחיסכון כספי נכבד. יחד עם זאת, אסור שהחיסכון הכספי בשכר הטרחה יבוא על חשבון המיומנות, הבקיאות בחומר והמקצוענות, או בטיב הליווי שמספק עורך הדין. אכן, גם לזמינות של עורך הדין והתגייסותו לטיפול בעסקה שלכם יש משמעות, הן מבחינת ההרגשה האישית והן מבחינת הקידום המהיר. אז שימו לב גם להרגשה שלכם בשיחה עם הראשונה עם עורך הדין: עד כמה הוא סבלני, מקשיב ומסביר בפירוט על העתיד לבוא והמשמעויות, האם הוא זמין להתקשרות ישירה שלכם, וכן הלאה.

סיכום

שירותיו של עורך דין מקרקעין באזור המרכז ובכל אזור אחר בארץ, יהיו בחלק גדול מעסקאות נדל''ן מרכיב חשוב ביותר לכל אחד מהצדדים. העלות כמו שציינו אמורה להיות נמוכה ביחס למנעד השירותים שיתקבלו, החל משעות עבודה שיכללו לא פעם גם כתיבת מכתבים לרשויות, בחינה/עריכה של חוזים ועד למקרים של ייצוג אל מול וועדה מקומית או אל מול הקבלנים/רוכשי דירה עתידיים. כל אלו יאפשרו לכל אחד מהצדדים לקבל פרספקטיבה נכונה בכל הקשור לעסקה, החל מהעלויות העתידיות ועד לכדאיות העסקה עצמה, לכן בעסקאות כל כך גדולות ומהותיות, מומלץ שלא לבצע טעויות הרות גורל ולבצע אותן בליווי משפטי מתאים. כך ניתן יהיה לסלול את כל הדרך אל העסקה הנכונה והכדאית ביותר.

 לייעוץ וליווי של עורך דין מקרקעין

לעוד פרטים בנושא ולקבלת ליווי מטעם עורך דין מקרקעין מרכז, התקשרו אל עו"ד דרור אוסטפלד בטלפון 050-5653668.